Sommaire
Vous avez peut-être déjà fixé vos objectifs ?
Si oui, trouvez ici donc comment structurer votre équipe pour gérer votre business :
- Quel est mon besoin ?
- A qui faire appel ?
- Dans quelles conditions ?
1. Démarrer seul ou à plusieurs ?
Choisissez votre degré d’engagement et décidez du nombre de personnes à intégrer qui sont ces personnes et ce que vous voulez qu’elles fassent.
Pensez aussi à vos atouts et à vos défauts et intégrez des personnes qui complètent vos compétences et compensent ce qui vous fait défaut.
Il y a des domaines que je ne sais pas faire, d’autres dans lesquels je ne suis pas doué et d’autres encore qui me sont longs à accomplir. Personnellement, connaître ces activités m’a été utile. J’ai ensuite fait appel à un sous-traitant.
C’était de l’argent bien dépensé et beaucoup de temps gagné, ce qui m’a permis de travailler sur d’autres choses.
Ce n’est qu’un exemple parmi d’autres.
Tout est plus amusant avec des amis et des mains qui allègent le travail. L’ajout de membres renforcent la stratégie d’investissement. Toutefois, gérer une équipe peut se révéler plus difficile que de faire soi-même.
Tous ces avis peuvent être vrais en même temps. C’est pourquoi il est important de bien réfléchir à la personne que vous souhaitez associer à votre équipe et à ce que vous voulez qu’elle fasse. Plusieurs éléments détermineront qui doit faire partie de votre équipe. Souvenez-vous qu’il faut du temps et de l’énergie pour former des collaborateurs et leur apprendre à diriger. On ne bâtit pas un projet tout seul.
La constitution d’une équipe n’est pas toujours simple, mais l’effort en vaut la peine.
Regardons quelques éléments à prendre en compte dès maintenant.
Au fur et à mesure que nous parlons de l’équipe, gardez à l’esprit que tous les membres de votre équipe ne doivent pas forcément être des employés.
Les équipiers sont ceux avec qui vous travaillez, par exemple des fournisseurs dans différents corps de métier de la construction pour les travaux de réparation et de rénovation. Ils ne sont pas forcément en contact direct avec vous. Vous construisez plutôt une relation avec eux pour que, en cas de besoin, ils se tiennent disponibles tout en se souciant de votre bien immobilier et en faisant du bon travail pour vous.
Un autre paramètre est le choix de stratégie de business immobilier. En principe, lorsque vous achetez auprès d’un fournisseur de services clés en main, tous les membres de l’équipe dont vous avez besoin sont en place, alors que d’ autres stratégies ne disposent généralement pas d’une équipe totalement constituée, toute prête et livrée sur un plateau.
En découvrant l’équipe, vous devez savoir de quelle personne vous aurez besoin immédiatement. S’agira-t-il d’un agent et d’un responsable immobilier ? Un promoteur ?
Et surtout : comment les rémunérer ?
2. La rémunération
On vient de voir combien il est important de se connaître pour réussir dans l’investissement immobilier : personnalité, forces et faiblesses joueront toutes une rôle dans les stratégies d’investissement immobilier suivantes :
La location longue durée
Cette est 100% gagnante. Elle s’inscrit sur le long terme car elle assure des revenus additionnels. Le but est de garder le bien et éventuellement encaisser une plus value le jour de revente.
Elle présente des avantages : revenus réguliers, taxes mesurées, placement patrimonial.
Par exemple :
- Un agent est payé par le vendeur lorsque vous achetez une propriété.
- Un gestionnaire immobilier est rémunéré par le loyer des locataires, vous ne le payez donc que si des revenus locatifs sont perçus sur le bien immobilier
- Un sous-traitant n’est payé que si une intervention doit être réglé.
Alors : prêt à constituer votre équipe ?
Jetons un coup d’œil à certains des acteurs clés.
Quels sont mes besoins ?
Qui sont mes partenaires de business immobilier ?
3. L’Agent immobilier
Il est compliqué d’être un expert en tout surtout si vous voulez les faire bien. Ajouter un agent immobilier à votre business est une évidence.
Faire appel à un professionnel qualifié pour trouver des offres correspondant à vos attentes ne vous coûte rien. Il peut également vous informer de ce qui se passe ou évolue sur votre marché, et rédiger des offres qui susciteront un vif intérêt de la part des vendeurs.
Même si vous avez décidé de jouer un rôle très actif dans cet investissement, avoir un agent dans son équipe est toujours une bonne idée.
Bien sûr, vous pouvez faire vos propres démarches, mais il est important de savoir que lorsque vous n’avez pas beaucoup de temps, quelqu’un travaille pour vous et fait tourner votre affaire.
Les débutants demandent parfois s’ils peuvent devenir agent. La réponse est différente pour chaque individu. Il y a des pour et des contre qui se résument au temps que vous voulez y passer.
Donc : comment en trouver un ?
Parlons de ce que fait un agent immobilier. Un agent est l’intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs dans une transaction immobilière.
Pour y parvenir, ils effectuent une multitude de tâches, notamment, mais sans s’y limiter, celles de la liste ci-dessous :
- Evaluer les possibilités financières de leurs clients sur la base de justificatifs de fonds et d’approbations, puis trouver des biens dans leur gamme de prix et selon les critères définis.
- Établir des listes de biens immobiliers susceptibles de vous plaire, avec des précisions concernant emplacement, superficie et caractéristiques.
- Nouer et gérer des relations de business avec une grande variété de personnes et de professionnels : des estimateurs, des entrepreneurs, des artisans, etc.
- Préparer des documents tels que des modèles de contrats, des avenants et des actes d’achat.
- Faire la promotion des biens par le biais de journées portes ouvertes, de réseaux et de publicités.
- Aider à la négociation.
Vous n’avez pas besoin d’une licence immobilière pour être un investisseur immobilier. Toutefois, il existe quelques situations pour lesquelles vous pourriez préférer ne pas ajouter d’agent.
Ainsi, si vous obteniez votre licence immobilière et assumiez cette partie de votre stratégie, vous seriez en mesure d’économiser sur les coûts de commission (ou même de gagner une commission !).
Cela dépend également de votre business et du nombre de transactions sur le marché que vous envisagez. Parfois, il est plus facile de bénéficier des conseils d’une personne que vous connaissez et qui a de l’expérience dans votre secteur.
4. Le banquier
La banque est un secteur où les contacts sont indispensables. Même si vous n’êtes pas encore décidé à faire un achat, prenez rendez-vous avec un banquier pour vous présenter et lui exposer votre business.
Faites-vous une idée de la personne avant de faire appel à elle.
Si la rencontre ne vous convient pas, il est bon de le savoir avant d’être lié à cette personne pendant plusieurs mois de paiement et d’interaction
Et si vous vous entendez bien, c’est bon à savoir aussi.
Les conditions de prêt sont généralement plus strictes pour les investisseurs immobiliers que pour les acheteurs de résidence principale, surtout pour le résidentiel.
Il est important que vous ayez quelqu’un de confiance qui vous aide à trouver le financement qui vous convienne le mieux.
5. L’entrepreneur
Une autre solution courante pour réduire les coûts d’investissement dans l’immobilier est de rénover soi-même. Être habile est à coup sûr très utile. Mais attention : cela vous prendra du temps. Vous devez décider ce qui est le plus précieux pour vous actuellement : le temps ou l’argent ?
Il est plus difficile (du point de vue business) de prendre en compte votre rendement réel si vous ne calculez pas précisément le nombre d’heures que vous consacrez au projet.
Voilà les autres éléments à retenir pour décider si vous voulez faire le travail de rénovation ou le sous-traiter :
- Quelle est la taille de vos actifs ? Pourrez-vous, de manière réaliste, tenir le rythme de tous les projets qui prévus ?
- Combien de temps avez-vous à investir dans votre business immobilier ?
- Possédez-vous les outils requis pour mener à bien les travaux ? Acheter les équipements supplémentaires grèvera dans un premier temps vos profits.
- Êtes-vous détenteur des permis nécessaires pour effectuer certains travaux de rénovation (comme l’électricité et la plomberie) ?
- Disposez-vous de l’argent suffisant pour mener à bien les travaux ?
Et une ultime question : Serez-vous épuisé ?
Même si vous approuvez ce que vous faites, cela ne sera pas toujours le cas.
Les gens peuvent aimer pratiquer une activité, puis constater que le plaisir s’estompe lorsqu’elle devient un métier à pratiquer.
Si la construction et la réparation sont déjà des compétences dans votre foyer, vous devrez peut-être expérimenter :
- Quelle proportion de ce travail voulez-vous faire ?
- Quelle partie de ce travail est plaisante ?
- Quelle est celle qui permet de réaliser un plus grand profit ?
Quel que soit votre choix, vous devez faire vos recherches. Si vous faites le projet vous-même, vous devez vous assurer de le faire bien, sinon vous devrez payer plus cher pour vos erreurs. Ne vous pressez pas ; soyez patient au fur et à mesure que vous avancez. N’oubliez pas que vous êtes débutez ! Enfin, il est important d’être réaliste quant à ce que vous êtes capable de faire (ou ce que vous pouvez apprendre à faire).
Le même principe s’applique si vous décidez de faire appel à des sous-traitants :
Faîtes preuve de bon sens !
Faîtes le tour des devis concurrents pour être sûr de ne pas payer trop cher. Une règle courante est de choisir le prix moyen.
Le moins cher l’est pour une bonne raison, tandis que le plus cher est excessif et fera éclater votre projet. Veillez à établir un cahier des charges sérieux afin de ne pas être dérouté par les dépenses ou demander des comptes à vos entrepreneurs. Nous vous donnerons un exemple. Même si quelqu’un se charge du travail physique, vous devez être dans le coup mentalement.
En fait, dans tous les cas, si vous faîtes de la rénovation, vous ne devez pas improviser !
Pour les travaux de réparation, d’entretien et de rénovation, vous voudrez avoir un entrepreneur dans votre équipe. Vous pouvez aussi avoir un entrepreneur pour l’entretien occasionnel (ou d’urgence) de biens, ainsi que pour les inspections et les estimations de travaux avant même d’acheter.
Trouver et sélectionner un entrepreneur peut être compliqué, mais ne vous inquiétez pas.
Nous réalisons aussi des travaux : contactez Daviddevila.
Nous avons quelques conseils qui, je l’espère, vous faciliteront un peu la tâche.
6. Gestionnaire de biens
C’est génial d’être son propre patron, mais parfois nous sommes moins exigeants envers nous-mêmes qu’envers les autres, surtout lorsque nous payons pour les services de cette autre personne.
S’accorder un peu de grâce au fur et à mesure de son évolution est une chose. Faire du mauvais travail parce que personne ne vous surveille en est une autre.
Si vous décidez d’assumer vous-même le rôle de gestionnaire de biens immobiliers (ou tout autre rôle dans ce domaine), une fiche de poste vous aidera à gérer vos affaires, à bien faire votre métier et à exploiter au mieux votre business.
Un gestionnaire immobilier prend en charge toutes les opérations courantes de gestion de vos biens et de vos locataires.
Si vous détenez plusieurs habitations, des questions apparemment banales finissent par s’accumuler. Voulez-vous être celui que vos locataires appellent quand la poignée de manivelle du volet casse ?
Un gestionnaire immobilier peut s’occuper de ces tâches élémentaires et d’autres encore, de la présentation des biens à la signature des baux en passant par la médiation des litiges entre locataires et le débouchage des toilettes.
Un gestionnaire immobilier prend en charge toutes les opérations courantes de gestion de vos biens et de vos locataires. Si vous détenez plusieurs habitations, des questions apparemment banales finissent par s’accumuler.
Voulez-vous être celui que vos locataires appellent quand la manivelle du volet casse ?
Les vraies questions sont les suivantes :
- Avez-vous le temps ?
- Et voulez-vous le faire ?
Supposons que vous engagiez un gestionnaire immobilier. Il est important de connaître les questions à poser avant de l’engager. Faire appel à un mauvais gestionnaire peut être pire que de ne pas en avoir du tout.
Personne ne s’occupera de votre propriété comme vous le faites. Gardez cela à l’esprit. Même avec une gestion immobilière en place, il y aura toujours une vérification et du travail à faire. On pense souvent à tort que l’investissement devient passif après avoir engagé une agence de gestion de biens immobiliers.
Vous continuerez à vérifier votre relevé de comptes mensuel pour vous assurer que les charges sont correctement réparties, que la location des logements vacants est bien effectuée, que vos locataires reçoivent l’entretien et la communication en temps voulu. En définitive, il s’agit de votre business. Si vous voulez qu’il soit rentable, vous devez le suivre.
Adressez-vous à nous si vous cherchez un excellent partenaire
7. La comptabilité
La gestion comptable de votre business immobilier n’est pas comparable à celle d’un budget familial ou professionnel ordinaire ; elle est plus complexe que cela.
Nous examinerons un compte de résultat et un bilan qui montrent tous les différents postes que vous devez tenir et enregistrer. Il y a des règles et des procédures à suivre.
N’oubliez pas que vous pouvez vous appuyer sur vos expériences professionnelles passées pour vous aider à tirer le meilleur parti de cette nouvelle aventure.
8. Avocat immobilier
Un avocat spécialisé dans l’immobilier peut aussi vous aider à conclure des accords contraignants avec les entrepreneurs. Si vous savez que le travail de ceux-ci sera terminé comme convenu, vous vous protégerez des risques liés aux rénovations à venir.
Ces accords peuvent également vous protéger juridiquement et financièrement des difficultés relatives au produit fini.
Demandez des projets de documents afin de les réutiliser. Un bail en est un bon exemple.
Vous ne souhaitez pas avoir à demander à votre avocat de rédiger ce document chaque fois qu’un nouveau locataire arrive.
Vous n’êtes pas certain du type de pièces dont vous auriez besoin ?
9. Agent d’assurance
Encore une fois, le meilleur choix est d’établir une collaboration à long terme. Si vous n’êtes pas content de l’agence que vous utilisez actuellement pour vos besoins en assurance personnelle, renseignez-vous.
Le fait de travailler avec un courtier qui a accès à différentes assurances est un atout majeur.
Vous souhaitez également un agent d’assurance qui a la disponibilité nécessaire pour procéder à des ajustements rapides.
Vous ne savez jamais quand vous serez à la conclusion d’un contrat et que votre banquier aura besoin d’un ajustement de dernière minute à votre police d’assurance en tant que créancier immobilier.
