Si vous avez lu « Comment devenir investisseur immobilier », vous avez déjà une petite idée des objectifs et des stratégies pour bien démarrer comme investisseur.
Vous rêvez d’immeubles ?
Vous installez votre activité immobilière ?
Vous êtes professionnel et cherchez les bons partenaires ?
On trouve beaucoup d’informations sur les bases du financement, mais beaucoup moins sur les options à disposition des investisseurs mais aussi des particuliers.
Alors qu’en phase de démarrage, c’est déjà l’heure de faire les choix qui font la différence.
Voici donc les les informations que vous ne trouverez pas ailleurs.
Sommaire
DavidDEVILA propose des formations immobilières pour gagner du temps et de l’argent.
Tout le monde achète de l’immobilier. Mais l’investissement, ça s’apprend.
1. Comment financer votre premier investissement ?
La moyenne d’âge des premiers acquéreurs est supérieure à 30 ans.
Les conditions d’apport durcissent l’accès à la propriété pour les plus jeunes, y compris en situation d’emploi stable.
Pour palier au phénomène, l’Etat et les banques émettent pour ce faire des prêts d’accession à la propriété : les taux annuels effectifs sont minorés par rapport aux taux de crédits immobiliers classiques.
Sous conditions de ressources, le catalogue d’offres comprend :
- des prêts immobiliers à taux préférentiels,
- des acquisitions sans apports : neuf, ancien ou projet,
- exonération de taxes foncières : localement,
- aides employeur : participation aux résultats de l’entreprise,
- aides de mutuelle,
- cumul de mesures.
2. Quels sont les risques du financement immobilier ?
Quique soit l’emprunteur, le premier risque porte sur ses obligations financières.
Le deuxième risque est sur l’aspect purement immobilier du bien.
Il peut aussi exister avec l’acheteur sur les deux aspects.
Si le calcul de l’opération ou la situation s’avèrent erronés, les obligations sont mal vécues. L’emprunteur peut prendre l’initiative de revoir le financement. Jusqu’à engager sa renégociation si nécessaire.
Ou envisager un rachat de crédit immobilier si cette solution s’impose. C’est même recommandé : cela arrange tout le monde, et il existe des professionnels spécialisés.
Egalement : vu la durée de certaines opérations, l’aléa peut justifier une remise en question des conditions commerciales à juste titre.
exemple : le coût de l’argent occasionne des taux annuels fluctuants. Cela favorise nettement l’activité de crédits immobiliers.
La connaissance du marché local est nécessaire pour inscrire son choix dans le temps long. Bien sûr le prix/m2 est l’élément facial qui revient comme juge de paix et de comparaison.
Mais l’étude locale plus poussée demeure nécessaire.
Tous les aspects comptent : attractivité globale du bien (style construction, parking, prestations), transports, aménagements prévus, services,…
Autant de facteurs influençants pour répondre aux nouveaux besoins des villes : écologie, loisirs, culture, écoles,…
Prendre son temps permet de se détacher de l’émotion positive liée à l’acquisition, pour se concentrer sur la viabilité du projet.
En règle générale, c’est plutôt la maîtrise du risque et la visibilité qui poussent les investisseurs vers le financement d’un projet.
exemple : la transformation des villes opérée par les acteurs publics offrent des opportunités d’achat dans des zones réhabilitées promises à de belles plus-values à terme.
3. Le financement de l'immobilier à 2 ou plusieurs : est-ce possible ?
Compte tenu du poids d’un investissement immobilier, mais aussi de son rentabilité, il est légitime de penser à acheter à deux, voire à plusieurs si le dossier est bien monté.
Voyons plus en détails comment fonctionne le financement immobilier à plusieurs.
Les règles bancaires de l’achat à plusieurs :
- chacun des co-emprunteurs se porte caution pour le ou les autres : tout le monde couvre le risque du défaut de paiement,
- la continuité du calcul d’endettement : 1/3 de l’ensemble des revenus pour connaître la mensualité supportable des acteurs,
• revenus stables.
Les avantages :
- on augmente considérablement sa capacité d’achat,
- on diminue le risque,
- on augmente la plus-value.
Les inconvénients :
- on est moins libre,
- l’entente peut être difficile dans le temps.
Les types d’achat à plusieurs :
- la Société Civile Immobilière : constituée d’associés avec chacun leurs parts, la SCI permet d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier pour tirer profit des loyers et réaliser des plus- values. C’est une formule plus souple que l’indivision par exemple.
- la “tontine” : épargne collective dont le bien revient à un seul acquéreur.
- l’indivision : la plus naturelle et simple sur la transmission d’héritage notamment, c’est aussi un mode d’achat possible qui lie les parties prenantes.
4. Financer de l’immobilier par 2 ou plusieurs banques ?
Même si c’est possible légalement, ce n’est pas usuel pour le particulier en raison d’obstacles évidents : deux ou plusieurs dossiers de crédit, c’est autant de frais supplémentaires :
- frais de dossier,
- taux,
- assurances,
- tableaux d’amortissement,
- intérêts.
Néanmoins il est toujours possible de cumuler des petits crédits complémentaires d’un premier. Ces mesures sont d’ailleurs accessibles grâce aux dernières formules que l’état autorise, en limitant les montants.
5. Comment choisir sa banque pour son investissement immobilier ?
Une banque jugera sur pièce :
- quel est l’achat : investissement locatif ? résidence principale ? secondaire ?
- quel est le profil de l’acheteur : certaines banques ont leurs spécialités et leurs clients cibles.
En fonction de leur connaissance du risque elle peuvent être mieux placées. Le coût de l’argent varie très rapidement et des facteurs extérieurs peuvent aussi affecter leurs offres.
Enfin, certaines ont des filiales immobilières.
Faire jouer la concurrence
Même si le choix humain est la banque du compte courant, il est fortement recommandé d’ en consulter plusieurs : cela permet assurément de mieux négocier.
Le délai de réponse d’une banque est aléatoire (entre 10 et 20 jours) et laisse le temps de consulter.
Si le dossier est bon et bien préparé : le client est en situation de force et obtiendra de meilleures conditions :
- taux compétitif puisqu’il c’est l’élément prix n°1
- remboursement anticipé : frais négociables
- assurance emprunteur : la banque peut en recommander
Il peut même avoir un accord de principe pour dissuader de changer de crémerie…
Toutes les banques font de l’immobilier :
- grandes banques nationales : Crédit Mutuel, BNP Paribas,…
- les spécialistes : Crédit Foncier, entreprise
- les régionales : Crédit Mutuel SudOuest, Crédit Bretagne, Caisse Régionale de Crédit • récentes banques en ligne : Boursorama, BforBank
- les assureurs : AXA, Groupama
- le courtier immobilier : en comparateur indépendant, il connaît parfaitement le marché et fera les démarchez de comparaison et négociation contre commission.
Le nomadisme bancaire est souvent récompensé :
- rachat de crédit à meilleur taux
- compte courant rémunéré
- voir prestations offertes (frais, assurance)
Les contreparties de la négociation peuvent être : • ouverture de compte courant - ouverture de placement
- crédit à la consommation : automobile
6. Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?
Les causes de refus sont :
- dossier mal préparé :
- ratio d’endettement supérieur à 33%
- charges courantes trop importantes
- profil à risque de surendettement : cumul de crédits de biens à la consommation
- pas d’assurance emprunteur : certains freins existent sur des cas spécifiques :
- les métiers à risques
- les sports à risque
- le dossier médical
Pour pouvoir ensuite rebondir en trouvant des solutions adéquates.
Le compromis de vente stipule à ce sujet que l’emprunteur est dans l’obligation de consulter plusieurs banques sous peine de ne pas récupérer l’acompte versé, même avec clause suspensive d’obtention de prêt.
Les banques ne fonctionnent pas toutes de la même manière. Un dossier peut être accepté ailleurs après avoir été refusé.
Les options possibles sont :
- démarcher d’autres banques : sur un même dossier, les retours peuvent être différents ainsi que
les conditions - corriger son budget : rallonger la durée, changer de bien (ville, quartier, surface, prestations..)
- rachat de crédit : des organismes spécialisés dans le regroupement de crédits
- l’appel à un courtier immobilier garant d’indépendance
Avec tous ces éléments, on en sait plus sur les besoins du projet pour choisir parmi les offres de prêt immobiliers disponibles.