Le prêt immobilier permet de financer un projet immobilier.
Pour une résidence principale ou un Investissement locatif, les banques sont les premiers interlocuteurs pour établir un plan de financement.
Les nombreuses banques aux formules variées permettent aux emprunteurs de mieux choisir en sachant :
- Quelles sont les étapes du financement ?
- Quel est l’apport minimum ?
- Avec quel salaire ?
Sommaire
1. Les lois cadres du financement immobilier
L’activité de financement et crédit immobilier est visée par les lois “Scrivener II” et “Neïertz” du code de la consommation pour encadrer et protéger l’emprunteur du surendettement.
En 1979, la ministre Scrivener encadre la consommation via des crédits immobiliers (achat d’immeubles, terrains à construire, travaux…) pour les opérations supérieures à 21.500 €.
En 1989, la secrétaire d’Etat à l’économie Neïertz (1989) vise plus spécifiquement le consommateur :
• sa bonne information
• les procédures de surendettement
• la déontologie des acteurs.
2. Qu'est-ce qu'un plan de financement dans l'immobilier ?
Un plan de financement consiste à équilibrer les postes de dépenses et recettes auxquels doivent répondre la ou les acteurs engagés dans le projet.
Au titre des dépenses :
- acquisition du bien :
- prix achat immobilier net • frais de notaire
- frais d’agence
- emprunt bancaire :
- montant de l’emprunt
- frais de dossier
- intérêts
- assurance de prêt immobilier
- assurance décès-invalidité
- frais de garantie selon le type choisi (garantie de paiement pour l’organisme prêteur si défaut)
- coûts de travaux et frais supplémentaires le cas échéant : personnalisation, addition de prestations
- retraite : Plan Epargne Retraite PER
- CAT : Compte À Terme
- la vente d’un bien immobilier
- prêts sans intérêts de l’entourage : famille, amis • donations
- bénéfices d’entreprise
Au titre des recettes provenant de :
- l’épargne disponible : souvent des produits bancaires :
- livrets : A, Epargne Bancaire, Développement Durable et Solidaire (LDDS), épargne
Populaire (LEP), jeune - logement : Compte Epargne Logement CEL, Plan Epargne Logement PEL
Le plan de financement demande d’être raisonnable et rigoureux pour un bon équilibre de l’opération.
En effet : ces dépenses ont un effet direct sur le pouvoir d’achat et donc la vie quotidienne de l’emprunteur voire du foyer familiale : on parle de capacité d’emprunt, de soutenabilité d’emprunt, et même de “reste à vivre”.
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3. Quelles sont les étapes du financement ?
Le plan de financement doit être anticipé dès la recherche du bien car le prix conditionne toute l’opération.
- la recherche du bien : quel est l’objectif du projet ? Besoins et moyens en dépendent.
- achète-t-on pour habiter ?
- ou pour louer et défiscaliser ?
- le compromis de vente : acte officiel qui fixe :
- les droits et obligations du couple acheteur-vendeur :
- les modalités d’achat
- clauses si nécessaire
- délai de procédure
- souscrire un prêt :
- offre de prêt : faire jouer la concurrence bancaire permet de négocier les conditions
d’emprunt. Vous pouvez également faire appel à des courtiers immobiliers - dossier de prêt : l’emprunteur doit fournir des renseignements complets sur sa situation privée et financière (niveau d’imposition, fiche de paie, contrat de travail type CDI, extraits de compte bancaire, patrimoine…)
- offre de prêt : faire jouer la concurrence bancaire permet de négocier les conditions
- obtention de prêt : accord de principe
- fixe les modalités du prêt (montant, taux, durée, remboursement, assurance, garanties) sans contractualiser l’engagement de la banque
- l’emprunteur peut se voir demander d’ouvrir un compte au sein de l’établissement prêteur pour une meilleure transparence de l’opération. Procédé courant mais non obligatoire
- le contrat de crédit : document qui engage les parties selon les termes mentionnés. Une lecture approfondie s’impose afin de lever toutes les questions sur son déroulement.
- délai légal de réflexion : la loi impose une période de 10 jours durant laquelle l’emprunteur peut se rétracter. Il doit valider l’offre par voie de courrier recommandé pour disposer de la mise à disposition des fonds
- l’acte de vente authentique : le rendez-vous de signature de l’achat se fait chez un notaire (seul professionnel habilité) qui enregistre la vente. Celui-ci délivre un certificat d’authenticité provisoire, et adresse le dossier de vente à l’administration fiscale (Service de la Publicité Foncière SFP) pour enregistrement. C’est au retour de ce dossier (entre 1 et 3 mois selon les endroits périodes) que le notaire adresse le titre de propriété définitif à l’acquéreur.
- le remboursement du prêt : dès la mise à disposition des fonds, l’emprunteur est dans l’obligation de rembourser chaque mois le montant fixe ou “mensualité” définie dans le contrat signé. Celui- ci comprend aussi la date du mois à laquelle le prélèvement se fait. Rappelons que les modalités de remboursement sont négociables.
4. Quelle part minimum d'apport pour un financement immobilier ?
L’apport est la somme apportée personnellement, hors emprunt bancaire, pour financer son projet, d’où son nom “apport personnel ».
Le pourcentage d’apport se ramène au coût global de l’opération.
La part minimale appliquée par les banques est de 10% du montant global de l’opération soit :
- un bien a une valeur de 200.000 €
- l’apport classique demandé sera d’au moins 20.000 €
Ce taux possible n’est cependant pas indicateur de réussite du financement.
- taux
- durée
- frais de dossier
- délai d’acceptation
5. Comment calculer votre capacité d'emprunt ?
La capacité d’emprunt est le montant supporté par l’emprunteur Elle se calcule en montant avec les 3 éléments suivants :
- mensualités : exprimée en valeur. Son plafond de référence est d’ 1/3 des revenus nets; on parle
aussi de taux ou ratio d’endettement de 33%. - durée du prêt : variable selon l’âge et la motivation de l’emprunteur à rembourser à son rythme
- Le taux annuel effectif global ou TAEG : désigne le coût total du crédit exprimé en pourcentage. Il
est capital car regroupe tous les frais liés contrat de prêt. Il est l’élément comparatif entre plusieurs offres. Il figure obligatoirement sur les offres publicitaires.
Ce pourcentage est annuel et s’applique sur la somme empruntée. Il regroupe :
- frais de dossier
- frais d’assurance • frais de garantie
Elle porte la notion d’effort car elle affecte le budget quotidien de l’emprunteur : le reste à vivre.
A cet effet elle tient compte du règlement des autres charges courantes (alimentation, énergie, transports, éducation,…) de celui-ci :
< SIMULATEUR CAPACITE D EMPRUNT >
Simulez votre emprunt :
6. Quelle différence entre capacité d’emprunt, de remboursement, d’achat ?
Capacité d’emprunt ou remboursement sont la même chose. Exprimées en mensualités, elles se règlent sur la durée totale.
Elle peuvent aussi s’exprimer en année de crédit.
La capacité d’achat : elle comprend le montant de l’emprunt en plus de la capacité d’emprunt :
capacité d’achat =
capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés
– frais de notaire.
7. Quel crédit pour quel salaire ?
La première réponse rapide est : le tiers du salaire net soit 33% du “net à payer” apparaissant sur une fiche de salaire.
exemple :
un emprunteur dont le salaire est de 2.000 € nets peut envisager un crédit de 666 €/mois. • cela représente une capacité d’emprunt de 100 K€ sur 12 ans et 6 mois
- avec 30% d’apport sur un projet global de 150 K€ soit 45 K€
Cela reste une réponse brute car pour un même salaire, les situations peuvent diverger voire s’opposer. Il convient de faire l’inventaire des autres charges qui pèsent sur le budget : - charges courantes : habitation, alimentation, transports, loisirs, énergie
- autres charges financières : d’autres biens de consommation peuvent avoir été achetés à crédit • dettes contractées à titre privé
8. Quels sont les différents crédits immobiliers ?
Types de Prêt
Description
Objectifs
Bancaires
Prêt InFine
Prêt relais
remboursement à la dernière échéance
emprunteur déjà propriétaire
Accession à la propriété
Prêt conventionné PC
PAS Prêt Accession Sociale
PTZ Prêt à taux Zéro
Plan Epargne Logement
Prêt Action Logement
ouvre aux APL / libre de conditions
complémentaire, ouvre aux APL
Complémentaire sous conditions
Accessible détenteurs PEL
sous conditions employeur – salarié
Financement total
Acquisition résidence principale
Pour les primo accédants sur biens neufs
Pour les primo accédants sur biens neufs