L’investissement immobilier est source de richesse.
L‘investisseur immobilier est un acheteur professionnel : selon des critères spécifiques liés à la rentabilité, aux risques et aux objectifs qui ne sont pas les mêmes que pour un achat seul.
L’investissement est un métier engageant et complexe qui stimule et stresse à la fois.
Les gains sont importants mais la gestion conjugue plusieurs compétences et disciplines
spécifiques et incontournables.
C’est pourquoi nous vous aidons à atteindre vos objectifs d’investissement. En France, beaucoup ont réussi dans l’immobilier sans vraiment y penser, juste en construisant petit à petit et naturellement.
Mais si vous êtes ici et lisez ces lignes, vous cherchez à le faire du mieux possible et donc vous avez conscience que cela n’arrive pas sans objectif.
Sommaire
1. Quel objectif pour mon premier investissement ?
Comme on l’a dit, l’inconnu provoque des situations inattendues. Démarrer dans l’ investissement immobilier génère du doute, de la méfiance et on peut vite s’écarter, rater de son objectif, voire perdre de l’argent.
Le premier conseil ici est de réfléchir à son propre objectif, pas celui du voisin. On peut être inspiré par ce qui se passe autour, mais un projet répond d’abord à ses propres aspirations : budget, lieu, temps, objectif ( habiter, louer, acheter-revendre ) ?
Ils découlent tous d’une intention différente à la base.
« Je veux un appartement pour le mettre en location.»
Les options sur le marché correspondant à ce type de biens sont très larges. Les prix, les zones, les surfaces…
Si vous laissez cet objectif seul, ce sera compliqué d’y arriver car il est bien trop générique. Planifier un projet demande des repères très précis. Il faut absolument savoir ce qu’on veut, et ce que l’on ne veut pas pour enfin trouver ce que l’on cherche.
Par exemple, vivre sur la plage ou gérer des investissements immobiliers sont deux projets très différents. Cela dépend de la vision qu’on a de la vie, des besoins et donc des buts fixés.
Il y a deux types de personnes :
- celui qui sait ce qu’il veut mais ne sait pas comment y arriver,
- celui qui sait comment faire les choses, mais doute de ce qu’il veut précisément.
Peut-être un peu des deux…C’est ce flou qu’il faut lever.
Quelques conseils
La méthode SMART permet de trier les options pour dégager des buts précis.
Un objectif doit être SMART :
- Spécifique : je veux me payer des vacances chaque année,
- Mesurable : je vise 200 € de revenus supplémentaires,
- Atteignable : rentabilité facile au démarrage,
- Relevant : adaptés à l’immobilier,
- Time : un délai dans le temps.
Cet inventaire permet de trier les objectifs entre eux pour en faire ressortir un principal.
Mais il faut aussi y ajouter le contexte et les envies (court terme) pour savoir ce qui vous sera plus ou moins facile à réaliser comme actions :
- que veut-on changer ?
- est-on prêt à faire des sacrifices ?
Bien sûr, on peut aussi débattre autour de soi pour profiter de son entourage et avoir plusieurs avis sur le mode de vie, les besoins et les envies.
Ces questions permettent se projeter pour choisir ensuite la stratégie qui convient.
NB :
Rédiger un petit carnet de notes pour consigner les idées permet vraiment d’évaluer vos réels besoins et aspirations.
Organiser son temps permet d’être moins stressé et plus efficace.
S’entourer de personnes de confiance est un atout non négligeable pour un premier investissement immobilier.
La gestion de temps
La gestion du temps est personnelle. Entre loisirs et travail, notre comportement est influencé par de multiples distractions ou corvées qui gaspillent le temps. Gérer un investissement immobilier prend du temps pour accomplir les tâches de gestion : recherches, documents, courriers, assemblées générales…
La première chose à faire pour gagner du temps est donc de s’organiser et planifier :
téléphone, mailing, compatibilité, …
La variété et la répétition des tâches créent une fatigue mentale.
Regrouper certaines tâches pour les faire au même moment peut être profitable (compatibilité, administratif,…); on peut s’accorder un moment dans la journée où on exécute le travail qui ne nécessite pas d’efforts.
Tu es déjà avancé et cherches à financer ton projet ?
Rends-toi ici : Financer mon premier investissement immobilier
2. Quelles sont les stratégies immobilières ?
On vient de voir combien il est important de se connaître pour réussir dans l’investissement immobilier : personnalité, forces et faiblesses joueront toutes une rôle dans les stratégies d’investissement immobilier suivantes :
La location longue durée
Cette est 100% gagnante. Elle s’inscrit sur le long terme car elle assure des revenus additionnels. Le but est de garder le bien et éventuellement encaisser une plus value le jour de revente.
Elle présente des avantages : revenus réguliers, taxes mesurées, placement patrimonial.
La location courte durée
Habituellement convoitée pour les vacances, les locations de courte durée sont des appartements ou maisons spécifiques disponibles pour quelques jours ou au mois. La plate-forme AirBnb est leader de l’immobilier de courte durée. Elle propose des locations immobilières partout dans le monde.
L’avantage de la location courte durée est la pratique de prix plus élevés que la location de longue durée.
À l’inverse, cette stratégie prend du temps car il faut gérer le flux physique de locataires : entretien, accueil, comptabilité, charges…
L’opération blanche
L’ opération blanche se dit d’un investissement immobilier dont le financement et les charges sont compensés par le fruit de la location. Ces opérations sont très convoitées car elles permettent d’acquérir de l’immobilier en fructifiant le bien via les loyers, et finalement emprunter moins.
Acheter, et revendre
Comme son nom l’indique, Cette stratégie s’applique spécifiquement aux biens soumis à forte rénovation. La vétusté des biens immobiliers est un réel problème dont les émissions de télé-réalité se sont faits les meilleurs avocats. Au coût du marché, on peut aisément revaloriser des biens sous réserve que les travaux soient maîtrisés et que le prix de revente reste compétitif; ce qui avec l’inflation des matières doit être étudié de près.
L’achat revente en gros pour les marchands de biens
Même si les particuliers peuvent pratiquer cette activité, ce sont plutôt les marchands de biens. Ils n’ont pas de limites de biens. Ils évitent de concurrencer les autres professionnels immobiliers et se destinent plutôt à : des immeubles, des fonds de commerce, actions ou parts de SCI.
Aucun diplôme n’est spécifique mais l’activité est tout de même réglementée :
- obligation d’assurance « dommage-ouvrage »,
- obligation d’assurance en responsabilité décennale.
NB :
- Quelles sont mes compétences ?
- Avec qui travailler ?
- Connaissez-vous quelqu’un d’expérimenté dans l’immobilier ou l’investissement ?
- Avez-vous du temps libre ?Avez-vous du cash disponible pour un premier investissement immobilier ?
- Quelles sont vos passions ?
- Que préférez-vous faire ?
- Quels sont vos points communs avec l’immobilier ?
- Restez concentré sur vos compétences.
- Quel est votre avantage concurrentiel ?
- Quel est votre but ?
- Qu’est-ce qui vous excite ?
Maintenant que vous savez le type d’activité que vous envisagez, voyons maintenant votre business plan et la manière dont vous allez le mettre en place
3. Quel statut pour être investisseur immobilier ?
On vient de voir combien il est important de se connaître pour réussir dans l’investissement immobilier : personnalité, forces et faiblesses joueront toutes une rôle dans les stratégies d’investissement immobilier suivantes :
Effectivement : la SARL est facile à monter et protège du risque vos biens personnels (Responsabilité Limitée). Mais la SARL coûte de l’argent :
- capital social,
- publicité au journal officiel,
- des statuts officiels.
L’impôt sur les bénéfices d’une SARL est de :
- 15% sous 38.120 €,
- 22% entre 38.120 et 75.000 €,
- 33,33% au-delà.
Bien sûr il reste toutes les autres taxes (TVA, CFE, charges sociales,…).
La SAS ou Société par Actions Simplifiées
Les impôts sur les bénéfices sont :
- 15% avant 38.120 €,
- 28% entre 38.120 et 500.000 €,
- 31% au-delà.
S’ajoutent également les autres taxes.
La SASU Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle
Le régime fiscal est le même que l’impôt sur les sociétés : 25%. La SASU est aussi soumise aux autres taxes : TVA, CFE, Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.
La SCI
La SCI facilite la pérennité du patrimoine. C’est une propriété collective de biens immobiliers dont l’activité est non commerciale. Elle est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) des associés. Elle peut aussi choisir l’impôt sur les sociétés (IS) si ses revenus commerciaux dépassent 10% du CA.
Si tu est intéressé par les SCI : découvre “c’est quoi une SCI ?“
Par opposition aux sociétés pré-citées, la SCI présente plusieurs avantages :
- acheter à deux sans être mariés,
- gérer seul avec les pleins pouvoirs,
- verrouiller le capital social,
- sortir l’immobilier des accords professionnels,
- réaliser un placement locatif de long terme,
- améliorer la transmission aux enfants,
- montages élaborés.
Enfin prêt à investir dans l’ immobilier ?
Va voir cet article :”créer mon business immobilier“