Le déroulement d’une VEFA, ou vente sur plan
La VEFA porte sur un bien immobilier qui n’est pas encore construit, ou encore, pas totalement achevé. Le déroulement de ce type de vente diffère donc d’une vente immobilière « classique ».
La vente en l’état futur d’achèvement
La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, est un contrat de vente immobilière encadré par la loi (articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). En achetant un bien en VEFA, l’acquéreur n’investit pas dans un logement déjà construit. Il achète un appartement ou une maison qui n’existe pas encore, ou dont la construction n’est pas terminée.
La décision d’acheter le bien ne se prend donc pas après une visite du logement comme pour une vente classique. Les acquéreurs font leur choix en se basant sur les plans du logement et sur une éventuelle visite virtuelle. C’est pourquoi, la vente en l’état futur d’achèvement est également appelée « vente sur plan ».
Les étapes d’un achat sur plan
Le logement n’étant pas totalement achevé, la vente se déroule en plusieurs étapes :
- La signature du contrat de réservation : ce contrat n’est pas obligatoire, mais est fortement recommandé. Il permet d’entériner l’accord des parties sur le principe de la vente et les caractéristiques du bien;
- Un dépôt de garantie peut être demandé à l’acquéreur;
- Le contrat de vente, comme tout contrat de vente immobilière, doit être signé devant un notaire;
- Le règlement du prix de vente se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction. Ainsi, le promoteur peut faire un appel de fonds correspondant à 35% du prix lors de l’achèvement des fondations (article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation);
- La livraison du logement neuf doit se faire à la date convenue par le contrat. À défaut, des pénalités de retard peuvent être dues.
Les caractéristiques d’une VEFA
Une VEFA permet d’acquérir un logement neuf, avec tous les avantages de ce type de bien. En contrepartie, les acquéreurs doivent être attentifs à certains éléments pendant la construction de la maison ou de l’appartement.
Les avantages d’investir dans un logement neuf
Un achat sur plan présente de nombreux atouts :
- Les garanties construction (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale) couvrent les malfaçons qui peuvent apparaître sur les biens;
- Les frais de notaire réduits (FNR) entre 2 et 3% du prix de vente contre 7 à 8% pour les achats dans l’ancien;
- Les garanties financières du vendeur : garantie financière de remboursement (GFR) ou d’achèvement des travaux (GFA). Elles peuvent être mises en œuvre si le promoteur ne dispose pas des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble;
- Des logements durables avec des performances énergétiques optimales, à jour des dernières réglementations (RT 2020);
- Un appartement ou une maison « clé en main » qui peut être habité ou loué directement.
Les points de vigilance en VEFA
Tout au long du processus d’achat d’un bien en VEFA, les investisseurs doivent être vigilants. Ils doivent notamment :
- Vérifier les informations présentes dans le contrat de réservation et/ou le contrat de vente : description du logement, prix prévisionnel et conditions de révision, date de livraison et pénalités de retard, garanties du vendeur, autorisations administratives (permis de construire, etc.);
- S’assurer que le montant du dépôt de garantie n’excède pas 5% du prix prévisionnel (article R261-28 du Code de la construction et de l’habitation);
- Effectuer un examen minutieux de la maison ou de l’appartement lors de la livraison du bien. En cas de malfaçons, les propriétaires pourront faire des réserves sur le procès-verbal de livraison afin que le constructeur y remédie.