Dans cet article, je voudrais te parler du coût de la construction d’une maison individuelle, parce que c’est un sujet sur lequel de nombreuses personnes me posent beaucoup de questions sur mon site internet www.daviddevila.com et sur ma chaîne YouTube.
Le but de cet article est justement de répondre à tes questions sur le sujet. Tu verras qu’au final, ce n’est pas si évident de répondre à cette question, parce qu’il y a beaucoup de critères à prendre en considération pour calculer le coût de construction d’une maison. C’est pour cette raison que, dans cet article, je vais me concentrer uniquement sur le prix de la maison, sans entrer dans les frais annexes comme les frais notariés ou les différentes taxes liées à la construction.
Facteurs à prendre en compte afin de calculer le coût
Pour définir le coût de construction, il y a plusieurs facteurs à prendre en compte.
Tout d’abord, il te faut prendre en considération la nature du sol sur lequel tu vas construire ta maison. Selon la nature du sol, il te faudra adapter les fondations. Donc si on compare deux maisons identiques, mais construites sur deux terrains présentant des natures de sol différentes, on pourra se retrouver avec des coûts de construction totalement différents.
Dans un cas, on pourra réaliser des fondations simples, et dans l’autre cas, plus défavorable, on pourrait se retrouver avec une nature de sol qui exigerait des fondations spécifiques, comme la réalisation de micropieux. Dans ce cas, il faudra s’attendre à une forte augmentation du prix.
Il te faut aussi définir le type de maison souhaitée ainsi que l’architecture de celle-ci. Tu peux choisir une maison en rez-de-chaussée ou à étage. Une maison rectangle, carré ou plus travaillée sur le plan architectural avec, par exemple, des ouvertures très larges, de longues portées, des toitures terrasses, un sous-sol… Bien évidemment, selon le type de maison choisi et son architecture, le prix sera plus ou moins élevé.
Ensuite, il faut sélectionner les matériaux, car il y a beaucoup compositions possibles. Ta maison peut ainsi être en agglo, en brique, en bois, et même en ossature métallique. À nouveau, le prix sera conditionné par ces choix. Au niveau de la toiture, il est possible de choisir une charpente traditionnelle ou une charpente dite « américaine ». Les fenêtres peuvent être également en bois, en alu ou encore en PVC. Comme tu peux le remarquer, il y a énormément de matériaux avec lesquels tu peux construire ta maison et donc, forcément, tous ces matériaux ont un prix et c’est ce qui fait que le coût de ta construction va vraiment être différent en fonction des matériaux que tu auras choisi.
La zone géographique aussi joue un rôle. En effet, selon l’endroit où ta maison se trouve, les artisans ne vont pas te demander le même prix. Un artisan exerçant à Toulouse va pratiquer certains tarifs et un artisan en région parisienne pratiquera un autre tarif, car suivant les régions, les prix du marché de chaque prestation peuvent sensiblement varier. Pareillement, un artisan qui monte de l’agglo demandera un certain prix, et un artisan qui monte de la brique te présentera un tarif différent. Tu comprends donc qu’en fonction des matériaux choisis, le prix va évoluer. Plus les matériaux sont compliqués à mettre en œuvre, plus le prix de la main d’œuvre sera élevé.
Tous ces paramètres vont donc avoir un impact important sur le coût final de ta construction. Tu comprends donc mieux pourquoi il n’est pas si évident de définir le prix d’une maison individuelle.
Il faudra, pour chaque projet, chiffrer en tenant compte des différents critères évoqués précédemment en procédant à des études techniques comme une étude de sol G2 (étude de sol béton permettant de définir le type de fondation à créer), une étude thermique en fonction des matériaux utilisés, pour déterminer si la construction respecte la norme RT 2012, pour les anciennes constructions, et la norme RE 2020 aujourd’hui. Tout cela permettra de déterminer avec précision le prix de construction au mètre carré habitable de la maison que tu souhaites faire construire.
Exemples de tarifs
Pour te donner tout de même un ordre d’idée, en termes de prix au mètre carré habitable pour la construction d’une maison individuelle, on peut estimer, pour une maison en entrée de gamme, un tarif compris entre 1100 et 1250€ par mètre carré habitable.
Pour une maison de milieu de gamme, avec un choix de matériaux plus qualitatifs, comme par exemple un carrelage avec un format plus grand, un système de chauffage plus qualitatif, une salle de bain un peu plus design, des carreaux de faïence de grand format etc. le prix du mètre carré se situera davantage autour des 1500€ à 1600€.
Plus ces choix de prestations se rapprochent du haut de gamme, plus le prix au mètre carré va augmenter et pourrait avoisiner un tarif compris entre 1800€ et 2200€ par mètre carré, voire plus dans certains cas…
Chaque projet, suivant les choix qui seront fait, aura un prix différent.
Tu as néanmoins, ici, trois niveaux de prix qui te permettent d’avoir une idée un peu plus précise de combien peut coûter, au mètre carré habitable, ta maison en fonction de ce que tu souhaites choisir comme niveau de prestation.
Mais pour te donner un petit peu plus d’information, je vais prendre l’exemple concret d’une maison de 100m² habitables, de plain-pied, rectangulaire. Je vais te détailler un petit peu les prestations en entrée de gamme et en milieu de gamme. Pour ces deux exemples, on prendra un terrain identique, avec la même nature de sol. On va considérer des fondations classiques que l’on appelle des fondations filantes. Il s’agit de tranchées creusées dans lesquelles on va disposer des armatures puis couler du béton afin d’obtenir une fondation en béton armée. Ce sont les fondations les plus simples qu’on puisse avoir, mais qui requièrent néanmoins une très bonne qualité de sol. Ensuite, on va poser un plancher en vide sanitaire.
On prévoit des murs en « agglo » ou en brique selon les habitudes de la région. Par exemple dans le sud-ouest, 99% des maisons individuelles sont construite en brique alors que dans d’autres régions, on va plutôt trouver des constructions en agglo, qu’on appelle aussi des parpaings. On peut maintenant prévoir pour la toiture une charpente américaine et de la tuile mécanique, ce qui est le plus simple et le plus économique. Pour les menuiseries, on peut les prévoir en PVC car c’est le choix le plus économique. Pour les portes, les produits d’entrée de gamme seront des portes en acier dans la grande majorité des cas.
Concernant l’intérieur de la maison, l’entrée de gamme pour l’isolation intérieure des murs prévoit un complexe plaque de plâtre et polystyrène, qui se colle directement sur les murs. C’est ce qui est le plus rapide et le plus économique à poser au niveau du doublage des murs extérieurs.
Pour réaliser les cloisons et répartir les pièces à l’intérieur, la solution la plus économique sera de poser des cloisons de 50mm composé de deux plaques de plâtre et un carton alvéolaire entre les deux plaques de BA13. Ces cloisons coûteront moins chère, mais seront aussi les moins performantes sur le plan phonique.
Pour les sanitaires, on va faire un choix simple, pour limiter les prix, avec une salle de bain classique, composée d’une baignoire qui fera aussi douche, et un meuble double vasque avec un miroir classique. Pour le chauffage de la maison, on fera le choix de radiateurs dans les chambres et une climatisation réversible dans le salon.
Pour le système d’eau chaude, les choix seront limités à cause des normes en vigueur dont les références sont les nomes RT2012 et RE2020. Il sera donc difficile, voire impossible, d’avoir un grand choix dans ce domaine. Le choix d’un ballon thermodynamique va donc s’imposer. Il s’agit d’un ballon d’eau chaude fonctionnant avec une pompe à chaleur, qui est un bloc fixé sur le mur extérieur de la maison.
Concernant le choix du carrelage, on partira plutôt sur du carrelage classique 45cm x 45cm, dont la pose coûtera moins cher.
Pour l’enduit de la maison, on fera le choix d’un enduit projeté qui est l’enduit le plus rapide à effectuer, et par conséquent, le moins cher.
Tu as maintenant une synthèse des prestations qu’un constructeur de maisons individuelles peut proposer pour une maison d’entrée de gamme, entre 1100€ et 1250€ par mètre carré habitable.
Il est possible d’obtenir un prix plus bas encore pour ce type de maison en faisant le choix de la construire par ses propres moyens. C’est ce que l’on appelle l’auto-construction ou encore de la faire construire directement par des artisans que l’on choisira soi-même. C’est une façon de faire diminuer le coût de ta construction, mais est-ce que cette option est réellement la meilleure solution malgré un prix plus intéressant ?
Tout va dépendre de ton temps et de tes connaissances dans le domaine. Si tu n’as pas de temps et que tu n’y connais rien, cette option peut devenir dangereuse et ton projet de construction peut se convertir en un véritable cauchemar.
Voyons à présent l’exemple d’une maison avec des prestations de milieu de gamme.
Admettons qu’on reste sur un modèle identique en termes d’architecture et de fondations. Ce qui peut varier c’est déjà le type de crépi qu’on va choisir, avec par exemples des différences de couleurs. On va aussi opter pour des menuiseries non pas en PVC ou bois, mais en aluminium avec rupteur de pont thermique, des volets roulants électrique en aluminium isolé plutôt qu’en PVC manuel. Le carrelage au sol sera aussi de plus grand format et plus design. On aura aussi des cloisons avec isolation phonique, ainsi qu’une isolation des murs extérieurs en laine de verre plutôt qu’en polystyrène. Enfin, on aura une salle d’eau avec une baignoire et une douche à l’italienne, et on pourra également faire le choix d’une chambre parentale qui aura sa propre salle de bain privée. Pour le chauffage, le choix pourrait se porter sur un plancher chauffant avec pompe à chaleur air ou en géothermie.
Pour une maison à construire avec ces choix, qui serait donc considérée dans la catégorie de moyenne gamme, le tarif au mètre carré pourrait représenter entre 1500€ et 1700 € en passant par un constructeur de maisons individuelles.
Avec ce comparatif et ces indications, tu peux maintenant avoir une idée plus claire de ce que peut coûter la construction d’une maison individuelle, suivant le niveau de prestation que tu souhaites.
Suivant ton budget, tu peux donc avoir plusieurs options. Il te sera par exemple possible de réduire la qualité des prestations afin d’augmenter la surface habitable, ou inversement, choisir d’avoir une plus petite maison, mais avec des prestations milieu ou haut de gamme.
Comment faire baisser le prix de ta maison ?
L’autre option pour faire baisser le prix, comme indiqué auparavant, c’est de privilégier l’auto-construction. Mais attention, car si tu ne maîtrises pas le sujet, il peut se passer l’effet inverse et ça pourrait, finalement, te coûter beaucoup plus chère que le tarif d’un constructeur, avec le temps de travail et le stress en plus que cela peut engendrer.
Plus tu auras de connaissance dans la construction de maisons individuelles et plus tu auras de possibilité de faire les bons choix pour optimiser le coût de ta construction. En réalité, à part en faisant des concessions sur la surface ou la qualité de la prestation, il sera difficile de faire des économies significatives sur le coût de ta construction.
Cependant, il existe une autre solution, qui pourrait être encore beaucoup plus économique que tout ce qu’on vient de voir jusqu’ici.
Si tu interroges tes parents ou tes grands-parents sur les prix des terrains et des constructions de maisons individuelles à leur époque, le choc risque d’être violent.
Malheureusement, les salaires n’ont pas autant augmenté que le prix des terrains constructibles ou que le coût de la construction !
Aujourd’hui, il est donc beaucoup plus difficile de devenir propriétaire de sa maison individuelle en procédant de la même façon que nos parents l’ont fait.
C’est la raison pour laquelle il faut procéder différemment et voire son projet de construction comme un véritable investissement. Pour cela, il faut réaliser son projet de construction comme le ferai un investisseur immobilier, penser comme le ferai un investisseur immobilier pour réussir à devenir propriétaire d’une maison neuve à un tarif défiant toute concurrence.
Les investisseurs immobiliers qui investissent dans la construction de maisons individuelles le font avec une stratégie et une méthode bien précise. Afin de découvrir comment ils s’y prennent pour faire construire des maisons individuelles de milieu de gamme au prix d’un studio, voici une invitation offerte à une masterclass live, 100% en ligne, dans laquelle tu pourras découvrir et apprendre cette méthode. Cette masterclass dure en moyenne 1 heure et tu pourras, à la fin de celle-ci, poser tes questions dans le chat prévu à cet effet. Cette masterclass est encore gratuite pour une période limitée, alors inscris-toi aujourd’hui si tu souhaites en profiter gratuitement.
Les particuliers qui apprennent et adoptent cette méthode pour se faire construire et devenir propriétaire de leur maison individuelle réussissent à payer leur maison en sept ans seulement, voire parfois moins.
On ne peut plus devenir propriétaire d’une maison individuelle, aujourd’hui, de la même façon que le faisaient nos parents à leur époque. Les prix ne sont plus les mêmes et les salaires n’ont pas augmenté suffisamment pour compenser cette différence. La solution réside donc dans la façon de procéder. Il est essentiel d’appréhender ce genre de projet différemment et plus intelligemment pour s’adapter et pouvoir devenir propriétaire malgré l’augmentation des prix.
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