Alors que le montant moyen de l’apport personnel est en hausse, est-il toujours possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport? C’est toujours possible, mais les emprunteurs doivent, pour cela, respecter certaines conditions.
La règle concernant l’apport personnel est aujourd’hui de disposer d’environ 10% du prix d’achat. Ce pourcentage, qui peut atteindre 20% selon les banques, a bondi en un an. « Il s’élève de plus en plus rapidement (+13.8 % sur les 9 premiers mois de 2021, en glissement annuel, après +11.3 % en 2020) », selon le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA. Cette hausse concerne tous les emprunteurs.
Si les financements sans apport étaient courants en 2019, ils sont de moins en moins répandus et concernent majoritairement des primo-accédants. Les règles d’octroi de prêts du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui entrent en vigueur en janvier 2022, ont resserré l’accès au crédit et limité les financements sans apport. Les banques se sont en effet déjà mises au diapason de ces règles avant la date butoir. « Même si le HCSF n’indique pas noir sur blanc dans sa recommandation qu’il faut 10% d’apport personnel, pouvoir injecter de l’épargne dans le projet permet d’emprunter moins et donc de réduire l’endettement et la durée du crédit… En outre, la plupart des banques ne souhaitent plus financer plus de 100% de la valeur du bien, donc les frais annexes, afin de diminuer le risque de non-remboursement du crédit en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Les jeunes privilégiés par les banques
« 64% des dossiers financés n’ont pas les 10% d’apport soi-disant indispensables, mais souvent moins, 5% d’apport seulement par exemple », précise le courtier immobilier. Ce qui signifie qu’il est possible de décrocher un prêt immobilier avec un apport limité, voire de convaincre le banquier de financer l’intégralité de l’opération (prix du bien et frais d’achat).
Cependant, des contreparties sont souvent à prévoir pour rassurer la banque sur la solidité du dossier et obtenir un cautionnement bancaire. Certains profils ont plus de chances que d’autres de voir leur dossier accepté. « Globalement, les banques ont une plus forte tolérance sur l’apport personnel pour les jeunes qui débutent dans la vie active: si à 30 ans, il est compréhensible de ne pas avoir pu mettre de côté 15.000 euros d’épargne, à 40 ans ou 50 ans il est plus problématique de ne pas pouvoir démontrer une capacité à mettre de l’argent de côté. Au-delà de l’apport, les banques étudient le comportement financier de l’emprunteur, le montant du reste-à-vivre, mais surtout le saut de charge qui est la différence entre le loyer actuel et la mensualité future qui permettra d’anticiper la capacité à faire face ou non à des remboursements », analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.
Le courtier ajoute que les emprunteurs déjà propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif ou dans une résidence secondaire peuvent également être financés sans apport, à la condition d’avoir un taux d’endettement de moins de 35%
L’épargne de sécurité, un gage de solidité pour la banque
Une épargne résiduelle est généralement obligatoire pour un achat immobilier. Ainsi dans le cas des prêts sans apport, les banques peuvent exiger une épargne de 3.000 ou 4.000 euros, une somme qui permet de faire face en cas d’imprévu financier et limite le risque de surendettement. Des précautions nécessaires pour protéger l’emprunteur.
La comparaison des banques, avec un courtier ou en poussant la porte de plusieurs établissements financiers, peut être la solution pour les profils qui ne disposent pas d’un apport personnel suffisant.
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