Vous envisagez d’effectuer un investissement locatif ?
Vous possédez un bien locatif et vous vous posez des questions sur le dépôt de garantie ?
Nous faisons le point pour vous dans cet article.
Le droit du propriétaire d'exiger un dépôt de garantie
Dans le cadre d’une location, qu’elle soit nue ou meublée, le propriétaire peut exiger du futur locataire le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements de sa part, tel que les loyers ou charges impayés, la réalisation des réparations locatives…
Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont entièrement encadrés par la loi. Si le propriétaire exige le versement d’un dépôt de garantie, il doit obligatoirement être indiqué dans le contrat de location. Le montant ne doit pas dépasser 1 mois de loyer, hors charges. Celui-ci ne peut pas être augmenté (révisé) en cours de bail ou lors du renouvellement de bail.
Versement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directement par le locataire lui-même ou par l’intermédiaire d’un tiers, c’est-à-dire :
- soit par Action logement (ex 1 % logement) sous forme d’une avance loca-passe.
- soit par le fond de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait une demande d’aide pour financer le dépôt de garantie qui lui est demandé.
En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire un reçu spécifiant que la somme remise l’est au titre du dépôt de garantie.
Restitution du dépôt de garantie pour un appartement
En fin de bail, le dépôt de garantie doit obligatoirement être restitué dans un délai maximal de 1 mois sous réserve que l’état des lieux soit bien conforme. Mais son montant peut être amputé de retenues ou provision.
Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre:
- en mains propres au propriétaire ou à son mandataire (l’agent immobilier),
- ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s’agir, par exemple :
- d’impayés de loyers ou de charges,
- de frais liés aux dégradations ou aux travaux locatifs.
Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire des documents explicatifs. Il peut s’agir par exemple : des états des lieux d’entrée et de sortie, de photos, constat d’huissier, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La provision doit être fixée avec des justificatifs à l’appui. Elle ne peut en aucun cas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Rien n’empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l’ensemble des comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.
Restitution du dépôt de garantie pour une maison
En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois sous réserve d’un état des lieux conforme. Si l’état des lieux est non conforme, la restitution doit être effectuée en fin de bail, dans un délai maximal de 2 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.
Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre:
- en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l’agent immobilier),
- ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Une retenue peut-être appliquée, c’est-à-dire une somme restant au bailleur. Il peut par exemple s’agir :
- d’impayés de loyers ou de charges,
- de frais liés aux dégradations ou aux travaux locatifs
Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire des documents explicatifs. Il peut s’agir par exemple des états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat d’huissier, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
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