Lors de la signature d’un compromis de vente, l’acquéreur et le vendeur s’engagent mutuellement à conclure la transaction immobilière aux conditions spécifiées dans le contrat. Certaines conditions suspensives permettent néanmoins de se rétracter sans pénalités. Il est donc très important d’y réfléchir avant la signature du contrat afin de pouvoir les inclure dans celui-ci.
Condition suspensive obligatoire
Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose de 10 jours pour se désengager, sans avoir à dédommager le vendeur de quelque façon que ce soit. Une fois ce délai de rétractation légal écoulé, seules les clauses suspensives mentionnées dans le compromis de vente peuvent permettre une annulation de l’opération sans aucun frais.
Si l’acquéreur fait une demande de crédit immobilier pour financer son achat, le compromis de vente doit obligatoirement mentionner la condition suspensive d’obtention de crédit. Cette clause permet de renoncer à l’acquisition du terrain au cas ou l’acheteur n’obtiendrait pas son prêt aux conditions précisées dans l’avant-contrat (montant, taux…). En cas de refus de financement de la part de l’établissement bancaire, l’acheteur doit en apporter la preuve écrite (attestation de refus de prêt) pour annuler la transaction. L’acheteur est alors remboursé du dépôt de garantie versé lors de la signature de l’avant-contrat, représentant généralement 10 % du prix de vente.
Les conditions suspensives facultatives
En plus de la condition d’obtention du prêt immobilier, d’autres conditions suspensives peuvent être incluses dans le compromis de vente. Voici quelques-unes des conditions suspensives qu’il est possible d’ajouter au contrat:
Si l’acheteur ne parvient pas à vendre son bien actuel au préalable. Si la vente n’est pas conclue dans les délais impartis, il peut se rétracter sans subir de pénalités.
Si une collectivité locale dispose d’un droit de préemption la rendant prioritaire pour acquérir le logement.
La constatation de vices cachés ou l’existence de vices du consentement.
Pour l’achat d’un terrain, la vente peut être annulée si l’acheteur n’obtient pas le permis de construire.
Si le notaire a obtenu le dossier d’urbanisme, précisant les servitudes administratives existant sur le bien.
Enfin, il est aussi possible d’inclure une conditions suspensive d’étude de sol. Celle-ci permet d’annuler la vente si l’étude de sol effectuée sur un terrain révèle que la construction sur ce dernier nécessite des fondations techniques (des fondations plus complexes que les fondations classiques).
Le vendeur peut-il vous obliger à acheter après la signature du compromis?
Pour renoncer à la vente sans pénalités, l’acquéreur doit obligatoirement se rétracter pendant le délai légal de 10 jours dont il dispose ou en s’appuyant sur l’une des conditions suspensives incluses dans le compromis de vente.
En revanche, si l’acheteur se rétracte sans motif valable ou sans motif prévu au préalable dans le contrat, le vendeur à le droit de conserver l’indemnité d’immobilisation. Il peut également réclamer des dommages et intérêts pour la non conclusion abusive de la vente ou obliger l’acheteur à conclure la vente.
Dans le cadre d’un refus non justifié, le tribunal compétent pourrait même contraindre l’acquéreur à se rendre chez le notaire sous astreinte pour signer l’acte de vente définitif. Ce cas de figure reste néanmoins très rare dans la mesure où le compromis de vente contient habituellement une clause pénale prévoyant dans ce cas l’annulation de la vente et l’indemnisation du vendeur.
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